第660章 大智若愚
目录：草根律师也有春天| 作者：霖沛| 类别：其他类型
“你们法务专员说的‘买卖不破租赁’没有问题，但是关键是租赁合同的签署时间是在办理房产抵押之前还是在办理房产抵押之后，这个是有区别的。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》相关条例，已登记的抵押财产出租不适用‘买卖不破租赁’规则，该商铺抵押权优于租赁权，抵押权实现后，租赁合同对买受人并不具有约束力。
也就是说，在贵司名下的房产做了抵押手续后再签署的租赁合同对经拍卖取得房产的新业主无效。
如果贵司不还贷款，我们跟您签合同有什么用？”王川无奈的笑了笑。
“哦，是这样啊！我说最近谈了几家大公司都没信儿了。”李总如醍醐灌顶，一拍大脑门道：“这里面还有这么多道道啊！
王律师，我看您对这块挺熟的，您有没有办法帮我们解决！费用好说。”
李总知道这么问有些唐突，但是眼下公司成了一堆烂摊子，他多少还在公司里有些股份，不想看着公司就这么垮下去，房子拍卖因为租户的原因又没人接盘，难啊！
之前他也问过几个律师，但是大家都没什么好办法啊，毕竟贷款手续齐全，又有判决书在，如果没有钱谁也没办法。
现如今公司的几个股东都快魔怔了，四处找资金。其实股东本来不用这么急的，毕竟公司是公司，股东是股东，只要股东的出资都到位了不用怕公司的债务连累到自己。
但是这家公司的大股东是家集团公司，之前不管是集团公司还是这家公司的其他股东出资都是虚假的，如果查账的话，几个股东谁的屁股都不干净。
集团公司的实际控制人，正是利用了这一点威胁其他股东四处找钱，想办法还债。
李总投资并负责管理的这家公司注册资本是五千万，李总后悔啊！早知今日，当初公司的注册资本就应该少些，十万元才好呢，那样的话，即便要求股东实际出资也不过一顿贵点的饭钱而已，不至于伤筋动骨。
“李总，你们现在怎么想？这房产要保吗？”王川想了想道。
“我负责的这家公司只有一笔银行贷款，当初公司还了一部分，现在本息还有八千万左右。
保住最好，保不住能还清贷款也行，只要能把我管的这家公司的债务解决了就行，其他债务跟我没关系。”李总道。
“这样吧，我琢磨下，如果能想出解决方案，我联系您。这是我的名片。对了，贵司除了八层和九层的物业外，还有其他财产吗？”王川问道。
“没有啦！如果要是有其他财产就好了，也不至于被查封拍卖啊！”李总苦笑道。
离开写字楼，王川感觉李总的事可以试一试，即便不成功也不会花费自己太多的时间和精力，之所以这么想是因为他看到了债权人银行的名字，正是欧阳乔他们银行。这事欧阳乔可能有办法。
回到家后，王川给欧阳乔打了一个电话，大概说了下李总公司的事，然后约他吃饭。
周五晚上，王川在眉州东坡酒楼的包间内见到了欧阳乔。
“师弟，你是不是想拿下法拍房？”欧阳乔笑呵呵道。
“我倒是想，但是我哪有那么多钱啊，就算是一拍、二拍都流拍，那家公司持有的两层四千多平的物业，我也吃不下啊，况且公主坟商圈的商业楼盘，就算是再便宜也得几个亿吧！”王川摇摇头笑道。
“嗯，这话不假。
法拍房一拍流拍后，会进行第二次拍卖，通常二拍的价格是一拍的八折，当然也有比较特殊的起拍价是一拍的九折，如果一拍价格是打八折，那么二拍的价格为八折x80%=六点四折。
目前公主坟那边的商业用房价格怎么着也得一平六七万吧，四千平要二个多亿啊，就算是打六四折，也得一个多亿。可不是一笔小数啊！”欧阳乔掏出手机算了下道。
“对呀，所以我想跟师兄您请教下，看看有没有其他办法，我们也做个业务。”王川笑道。
“你跟我说完这事，我就找了海淀那边支行的行长，了解了下这笔债权。我们行不像国有大行那么死板，但是帝都这边的抵押物价值都很高，一般情况下低价出售债权不太可行。
不过这笔债权我们行里也搞了一年多了，又赶上年底各支行都在考核业绩，急着处置不良资产。
我给你出个主意，你可以找些资金把债权吃下来，然后再跟对方谈，谈好了怎么都好说，谈不好，银行这边给你们的折扣只要足够低，房产拍卖后你们也有的赚。”欧阳乔道。
“但是现在的问题是，房产拍不出去，里面有不少租户，而且都是八年或者十年的长租。如果是买来自用，清不走租户；收租金吧，之前约定的租金又比较低，所以这房恐怕不好拍！”王川道。
“所以你想拉着业主一起干？”欧阳乔微笑道。
王川没说话，点了点头。
“嗯，这事确实有点诡异，一般公司租房谁会一下租那么长时间，一般租个三年或者五年已经算长的了。
即便长租，出租方一般也会考虑到租金贬值，周围租赁价格上升的因素，约定每几年按照百分之几的比例增加租金。哪有一下租十年，租金不变的。除非……”欧阳乔眯着眼道。
“除非这是业主自己做的局！”王川道。
他之前也想过这个问题，现在欧阳乔这么一说，他更觉得李总不简单，表面上看起来李总这个人什么都不懂，其实不然，这是大智若愚啊！
“所以我建议你跟这家公司打交道要谨慎些，背后肯定有人给他出招。”欧阳乔道。
“嗯，谢谢师兄。我再想想，看看怎么弄合适。”王川道。
“你要是想做，要尽快，最好别过十二月，否则银行这边没有业绩压力，这事不好操作。”欧阳乔道。
王川点了点头。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》相关条例，已登记的抵押财产出租不适用‘买卖不破租赁’规则，该商铺抵押权优于租赁权，抵押权实现后，租赁合同对买受人并不具有约束力。
也就是说，在贵司名下的房产做了抵押手续后再签署的租赁合同对经拍卖取得房产的新业主无效。
如果贵司不还贷款，我们跟您签合同有什么用？”王川无奈的笑了笑。
“哦，是这样啊！我说最近谈了几家大公司都没信儿了。”李总如醍醐灌顶，一拍大脑门道：“这里面还有这么多道道啊！
王律师，我看您对这块挺熟的，您有没有办法帮我们解决！费用好说。”
李总知道这么问有些唐突，但是眼下公司成了一堆烂摊子，他多少还在公司里有些股份，不想看着公司就这么垮下去，房子拍卖因为租户的原因又没人接盘，难啊！
之前他也问过几个律师，但是大家都没什么好办法啊，毕竟贷款手续齐全，又有判决书在，如果没有钱谁也没办法。
现如今公司的几个股东都快魔怔了，四处找资金。其实股东本来不用这么急的，毕竟公司是公司，股东是股东，只要股东的出资都到位了不用怕公司的债务连累到自己。
但是这家公司的大股东是家集团公司，之前不管是集团公司还是这家公司的其他股东出资都是虚假的，如果查账的话，几个股东谁的屁股都不干净。
集团公司的实际控制人，正是利用了这一点威胁其他股东四处找钱，想办法还债。
李总投资并负责管理的这家公司注册资本是五千万，李总后悔啊！早知今日，当初公司的注册资本就应该少些，十万元才好呢，那样的话，即便要求股东实际出资也不过一顿贵点的饭钱而已，不至于伤筋动骨。
“李总，你们现在怎么想？这房产要保吗？”王川想了想道。
“我负责的这家公司只有一笔银行贷款，当初公司还了一部分，现在本息还有八千万左右。
保住最好，保不住能还清贷款也行，只要能把我管的这家公司的债务解决了就行，其他债务跟我没关系。”李总道。
“这样吧，我琢磨下，如果能想出解决方案，我联系您。这是我的名片。对了，贵司除了八层和九层的物业外，还有其他财产吗？”王川问道。
“没有啦！如果要是有其他财产就好了，也不至于被查封拍卖啊！”李总苦笑道。
离开写字楼，王川感觉李总的事可以试一试，即便不成功也不会花费自己太多的时间和精力，之所以这么想是因为他看到了债权人银行的名字，正是欧阳乔他们银行。这事欧阳乔可能有办法。
回到家后，王川给欧阳乔打了一个电话，大概说了下李总公司的事，然后约他吃饭。
周五晚上，王川在眉州东坡酒楼的包间内见到了欧阳乔。
“师弟，你是不是想拿下法拍房？”欧阳乔笑呵呵道。
“我倒是想，但是我哪有那么多钱啊，就算是一拍、二拍都流拍，那家公司持有的两层四千多平的物业，我也吃不下啊，况且公主坟商圈的商业楼盘，就算是再便宜也得几个亿吧！”王川摇摇头笑道。
“嗯，这话不假。
法拍房一拍流拍后，会进行第二次拍卖，通常二拍的价格是一拍的八折，当然也有比较特殊的起拍价是一拍的九折，如果一拍价格是打八折，那么二拍的价格为八折x80%=六点四折。
目前公主坟那边的商业用房价格怎么着也得一平六七万吧，四千平要二个多亿啊，就算是打六四折，也得一个多亿。可不是一笔小数啊！”欧阳乔掏出手机算了下道。
“对呀，所以我想跟师兄您请教下，看看有没有其他办法，我们也做个业务。”王川笑道。
“你跟我说完这事，我就找了海淀那边支行的行长，了解了下这笔债权。我们行不像国有大行那么死板，但是帝都这边的抵押物价值都很高，一般情况下低价出售债权不太可行。
不过这笔债权我们行里也搞了一年多了，又赶上年底各支行都在考核业绩，急着处置不良资产。
我给你出个主意，你可以找些资金把债权吃下来，然后再跟对方谈，谈好了怎么都好说，谈不好，银行这边给你们的折扣只要足够低，房产拍卖后你们也有的赚。”欧阳乔道。
“但是现在的问题是，房产拍不出去，里面有不少租户，而且都是八年或者十年的长租。如果是买来自用，清不走租户；收租金吧，之前约定的租金又比较低，所以这房恐怕不好拍！”王川道。
“所以你想拉着业主一起干？”欧阳乔微笑道。
王川没说话，点了点头。
“嗯，这事确实有点诡异，一般公司租房谁会一下租那么长时间，一般租个三年或者五年已经算长的了。
即便长租，出租方一般也会考虑到租金贬值，周围租赁价格上升的因素，约定每几年按照百分之几的比例增加租金。哪有一下租十年，租金不变的。除非……”欧阳乔眯着眼道。
“除非这是业主自己做的局！”王川道。
他之前也想过这个问题，现在欧阳乔这么一说，他更觉得李总不简单，表面上看起来李总这个人什么都不懂，其实不然，这是大智若愚啊！
“所以我建议你跟这家公司打交道要谨慎些，背后肯定有人给他出招。”欧阳乔道。
“嗯，谢谢师兄。我再想想，看看怎么弄合适。”王川道。
“你要是想做，要尽快，最好别过十二月，否则银行这边没有业绩压力，这事不好操作。”欧阳乔道。
王川点了点头。
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